O que muda em 2015 com a nova Lei

Actualização das Rendas, Balcão do Arrendamento, Regime Jurídico das Obras em prédios Arrendados, alterações ao Código Civil,  são alguns dos temas em debate no dia 27 de Fevereiro em Lisboa, numa conferência promovida pela Debates & Discursos e pela Manteigas Martins & Associados.

 

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Comunicação de Manteigas Martins no último Congresso do Arrendamento, promovido pela Faculdade de Direito de Lisboa

A preocupação constante da parte final deste artigo acabou por ser tida em consideração pelo legislador que através da Lei 79/2014, de 19 de Dezembro, volta a conferir aos inquilinos o direito de reclamarem do valor patrimonial do imóvel arrendado. 

ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS FACE AO NRAU, NA REDACÇÃO DA LEI 31/2012

José Manteigas Martins

Introdução¹

As alterações introduzidas à Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto, designadamente aos artigos 30º a 36º (arrendamentos habitacionais) e 50º a 54º (arrendamentos não habitacionais) marcam o fim do regime extraordinário de actualização até então em vigor, e que sempre mereceu críticas das associações representativas dos proprietários, sendo que o regime que o substitui pretende caracterizá-lo como um processo essencialmente negocial.

De facto, embora, formalmente, se trate de um processo negocial, na medida em que a sua estrutura assenta na formulação de proposta por parte do senhorio e contraproposta pelo inquilino, a verdade é que a margem de negociação é extremamente limitada, senão inexistente, posto que quando as partes iniciam a negociação já sabem qual o resultado da mesma, caso não haja acordo.

Vejamos, então, de forma sintética, como se desenvolve o processo, primeiro em relação ao arrendamentos habitacionais e depois aos arrendamentos não habitacionais, convindo deixar claro que o processo de actualização de rendas só se aplica aos arrendamentos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU, ou seja, antes de 15 de Novembro de 1990 e aos arrendamentos não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 257/95 de 30 de Setembro, ou seja, antes de 4 de Outubro de 1995.

I. Arrendamentos habitacionais (artigos 30.º a 36.º)

1. O processo inicia-se com a comunicação do senhorio ao arrendatário, contendo os seguintes elementos:

(i) O valor da renda e o tipo de duração do contrato propostos;

(ii) O valor do locado, avaliado nos termos do CIMI, acompanhado de cópia da caderneta predial urbana.

2. Na resposta, em 30 dias, o inquilino, pode, em alternativa:

a) Aceitar o valor da renda proposta pelo senhorio;

b) Opor-se ao valor proposto pelo senhorio, contrapropondo um valor diferente, sendo que na falta de contraproposta se considera que oferece o valor da renda em vigor;

c) Em qualquer caso, pronunciar-se sobre o tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio;

d) Denunciar o contrato de arrendamento, sendo que, neste caso, a denúncia opera decorridos 2 meses sobre a recepção da comunicação pelo senhorio e o inquilino deve entregar o arrendado no prazo de 1 mês após a produção dos efeitos da denúncia ².

Se quiser retirar efeitos do rendimento do seu agregado familiar, da idade ou da eventual incapacidade, deve o inquilino fazê-lo nesta resposta, indicando, designadamente, que o RABC (Rendimento Anual Bruto Corrigido) do seu agregado é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais, que tem idade igual ou superior a 65 anos ou que tem deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

3. Vejamos a posição do arrendatário face à comunicação do senhorio

a) Se o arrendatário não responder considera-se que aceita a proposta do senhorio, a nova renda é devida no 1º dia do 2º mês seguinte ao do termo do prazo para a resposta e o contrato terá o tipo e o prazo propostos pelo senhorio;

b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio tudo se passa como descrito na alínea anterior, sendo que, na falta de acordo acerca do tipo ou da duração do contrato, este se considera celebrado por prazo certo de 5 anos.

c) Caso o arrendatário, opondo-se à proposta do senhorio, faça contraproposta quanto à renda e ao tipo e duração do contrato e o senhorio, em 30 dias, nada diga, ou a aceite expressamente, o contrato fica submetido ao NRAU no 1º dia do 2º mês seguinte ao da resposta do senhorio ou ao termo do prazo previsto para a mesma.

d) De referir que, na falta de acordo quanto ao tipo e prazo do contrato, este se considera celebrado com prazo certo, por 5 anos.

4. Se não aceitar a contraproposta, o senhorio pode:

a) Denunciar o contrato, pagando ao arrendatário uma indeminização correspondente a 5 anos da renda que resultar do valor médio da proposta do senhorio e contra proposta do inquilino;

b) Actualizar a renda, através da aplicação de um valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imóvel arrendado, determinado nos termos do CIMI, sendo que, nestas circunstâncias, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, com prazo certo, por 5 anos;

5. Se o senhorio denunciar o contrato há que considerar o seguinte:

a) Se a contra proposta do inquilino não divergir da proposta do senhorio em mais de 10% ou 20%, a indemnização será, respectivamente, elevada para o dobro ou em mais 50%;

b) A denúncia produz efeitos no prazo de 6 meses sobre a comunicação e o inquilino deve entregar o arrendado no mês seguinte ao da produção dos efeitos da denúncia, devendo a indemnização ser paga no momento da entrega do locado.

c) A produção dos efeitos da denúncia eleva-se para um ano se o arrendatário tiver a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11º ano ou 12º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;

d) No período compreendido entre a comunicação da denúncia e a produção dos respectivos efeitos, mantem-se a renda antiga ou a renda proposta pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.

6. Se o inquilino invocar um RABC inferior a 5 Salários Mínimos Nacionais Anuais e não houver acordo entre inquilino e senhorio, o contrato só fica submetido ao NRAU 5 anos após a recepção da comunicação do inquilino em que é invocado este rendimento.

Durante esses 5 anos a renda pode ser actualizada nos termos seguintes:

a) Para os inquilinos com um RABC mensal igual ou superior a 1.500 euros mensais, a renda corresponderá a um máximo de 25% do seu rendimento (2);

b) Para os inquilinos cujo RABC do respectivo agregado familiar se situe entre 500 e 1.499 euros mensais a renda corresponderá a um máximo de 17% do seu rendimento (2);

c) Para os inquilinos que disponham de um RABC mensal do agregado familiar inferior a 500 euros a renda corresponderá a um máximo de 10% do rendimento.

A renda assim apurada mantém-se durante os 5 anos, a menos que seja inferior à que resultaria da actualização anual da renda em vigor, caso em que é esta a aplicável.

Destaque-se ainda o seguinte:

(i) A renda é devida no 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção da comunicação contendo o respectivo valor;

(ii) Todos os anos o inquilino tem a obrigação de fazer prova do rendimento, no mês em que o invocou, sob pena de não poder prevalecer-se dessa circunstância;

(iii) Terminados os 5 anos o senhorio pode promover a transição do contrato para o RNAU, não podendo agora o inquilino invocar o seu rendimento, sendo que, na falta de acordo, o mesmo considera-se celebrado por um prazo certo de 2 anos e com um valor máximo de renda anual correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI.

7. Se o arrendatário invocar idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%:

a) O contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre inquilino e senhorio, aplicando-se nesta sede o regime geral;

b) Na falta de acordo, se o inquilino não invocar RABC inferior a 5 RMNA, o contrato mantém o mesmo regime e a renda é actualizada para um valor anual máximo correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI;

c) Se o inquilino, além da idade ou deficiência, invocar também um RABC inferior a 5 RMNA, é-lhe aplicável nos primeiros 5 anos o regime previsto no ponto 6 supra no que ao valor da renda respeita;

d) Passados os 5 anos para os inquilinos que tenham invocado um RABC inferior a 5 RMNA, apesar de o contrato não passar ao NRAU, mantendo o tipo em vigor, o valor máximo da renda passa a ser de 1/15 do valor do locado determinada nos termos do CIMI, podendo, nestas circunstâncias, o inquilino ter direito a subsídio de renda, nos termos do Decreto-Lei 158/2006, de 8 de Agosto, com as alterações que lhe foram introduzidas pelo decreto-Lei nº 266-C/2012, de 31 de Dezembro.

II. Arrendamentos não habitacionais (artigos 50.º a 54.º)

1. Ao processo de passagem ao NRAU e da actualização de rendas, nos arrendamentos não habitacionais, aplica-se, em geral, o regime antes descrito para os arrendamentos habitacionais, com excepção do que vem referido em c) do ponto 5 supra.

2. A exemplo das circunstâncias que, nos arrendamentos habitacionais, impedem a passagem ao NRAU, também nos arrendamentos não habitacionais foram previstas algumas circunstâncias impeditivas da imediata passagem dos contratos ao NRAU, a saber:

a) Existência no locado de um estabelecimento comercial aberto ao público que seja uma microentidade;

b) Tratar-se a inquilina de uma associação privada sem fins lucrativos regularmente constituída que se dedica à actividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal.

c) Funcionar o locado como república de estudantes, nos termos da Lei 12/85, de 20 de Junho.

3. Se o arrendatário invocar e provar uma das circunstâncias elencadas no número anterior, a menos que haja acordo entre as partes, o contrato só é submetido ao NRAU passados 5 anos a contar da recepção, pelo senhorio, daquela invocação;

4. Durante 5 anos o valor da renda é actualizado para um valor anual máximo correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imóvel locado, determinado nos termos do CIMI, sendo a renda devida no 1º dia do 2º mês posterior àquele em que o mesmo foi comunicado ao inquilino;

5. Durante esses 5 anos, o inquilino deve, no mês correspondente àquele em que foi invocada essa circunstância, fazer prova de que ela se mantém;

6. Passados os 5 anos, o senhorio pode promover a transição para o RNAU, não podendo, agora, o inquilino invocar qualquer dessas circunstâncias, seguindo-se a tramitação normal que rege essa transição, sendo que, na falta de acordo quanto ao tipo ou duração do contrato, o mesmo considera-se celebrado por prazo certo por 2 anos.

Nota final

O valor máximo da renda a praticar no âmbito do actual processo da respectiva actualização decorre directamente do valor do arrendado, determinado nos termos do CIMI; por seu turno, também, o valor máximo da renda no processo de actualização previsto na redacção originária da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, era determinado em função do valor do arrendado, determinado nos termos do CIMI.

Daqui se infere que o valor do arrendado determinado nos termos do CIMI não é indiferente aos inquilinos, pois vai, como antes acontecia, determinar o valor da renda a pagar na sequência do processo de actualização.

Face a este indiscutível interesse dos inquilinos, o legislador determinou, nos termos do números 6 e 7 do artigo 37.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção originária, que o inquilino, quando notificado pelo senhorio da intenção de actualizar a renda, se discordasse da avaliação, então recebida, pudesse requerer uma nova avaliação, ocupando no processo a posição de sujeito passivo.

Sucede, todavia, que, inexplicavelmente, as disposições referidas no parágrafo anterior foram revogadas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, deixando, face a essa revogação, o inquilino de ter legitimidade para requerer uma nova avaliação.

Assim, a não serem repostas em vigor as revogadas disposições legais, teremos que os inquilinos, embora titulares de um interesse legítimo, se vêem privados do meio próprio para o fazer valer.

1 – O presente texto corresponde, no essencial, ao teor da nossa intervenção no “Congresso Intensivo de Direito do Arrendamento – Reforma de 2012”, realizado na Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa nos dias 19 e 20 de Novembro de 2012, sob a direcção científica dos Professores Doutores António Menezes Cordeiro e M. Januário da Costa Gomes. Principais abreviaturas utilizadas: CIMI=Código do Imposto Municipal sobre Imóveis; NRAU=Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, alterada pela Lei 31/2012, de 14 de Agosto; RABC=Rendimento Anual Bruto Corrigido; RAU=Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, RMNA= Retribuições Mínimas Nacionais Anuais.

2 – Efectuada a denúncia, nos termos desta alínea, o arrendatário tem direito a ser indemnizado pelas obras licitamente feitas no arrendado, nos termos do artigo 29.º

Lei do Arrendamento Urbano: Uma lei boa ou má?

A pergunta que, diariamente, nos é feita em relação à Lei do Arrendamento Urbano que resultou das alterações recentemente introduzidas pela Leis nº 30/2012 e nº 31/2012 é se se trata de uma lei boa ou uma lei má.

Em regra, somos tentados a responder com uma outra pergunta mais sintética: Para quem?

É que a Lei do arrendamento não é uma lei neutra, pois os interesses dos destinatários (senhorios e inquilinos), cujas relações visa regular, são, por princípio, não só divergentes, mas mesmo opostas.

Assim, é natural que, objectivamente, uma lei com estas características quanto melhor for para os senhorios tanto pior o será para os inquilinos e vice-versa; isto, independentemente da posição que senhorios e inquilinos tomem perante a Lei, pois até podem coincidir em considera-la uma Lei má, mas por razões diferentes.

Dito isto, numa avaliação que pretendemos objectiva, importa dizer que as alterações introduzidas, por comparação com o regime vigente antes delas, são favoráveis aos senhorios, logo desfavoráveis aos inquilinos; de referir que esta ponderação não entra em linha de conta com conceitos de justiça ou injustiça e daí que, mesmo sendo favorável aos senhorios, estes, através de associações representativas, a têm considerado uma má lei porque, na sua perspectiva, e face ao histórico desta relação, o legislador deveria ter ido mais longe na eliminação dos constrangimentos que ainda se mantêm em relação ao direito de propriedade.

Na sequência destas considerações, propomo-nos evidenciar as mais significativas alterações agora introduzidas à Lei do Arrendamento.

A Primeira consiste em ter sido dado mais um passo significativo no sentido de acabar com os contratos vinculisticos, ou seja, aqueles em que o senhorio só em circunstâncias muito excepcionais lhes poderia pôr termo.

Com efeito, em relação aos contratos não habitacionais essa característica cessa, porquanto o período máximo da sua duração, contra a vontade do  senhorio, passa a ser de cinco anos, ou, excepcionalmente, sete, se o inquilino for uma micro-entidade, com estabelecimento aberto ao público, uma associação privada sem fins lucrativos ou uma república de estudantes.

Já no que se refere aos arrendamentos habitacionais, embora o vinculismo também termine, em geral, no prazo máximo de sete anos, mantém-se, todavia, quando o inquilino tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

A Segunda consiste na possibilidade de uma actualização da renda, no âmbito de um processo negocial, sendo que, na falta de acordo, a renda acabará por corresponder a um rendimento de 6,72% ao ano, determinado com base no valor do arrendado resultante da avaliação do mesmo nos termos do Código do imposto Municipal de Imóveis; ora, tendo em consideração os baixos níveis a que a crise em curso conduziu o valor de mercado dos imóveis, o valor determinado nos termos daquele código já não será muito divergente do de mercado, situando-se, mesmo, em alguns casos, em valor superior.

A terceira alteração,  que consideramos a de mais profundo alcance, refere-se à possibilidade e à forma da denúncia dos contratos de arrendamento, pelo senhorio, para demolição e para a realização de obras de remodelação ou restauro profundos.

Com efeito, no domínio desta matéria, tratando-se de arrendamentos antigos, antes das alterações agora introduzidas, era, praticamente, impossível a denúncia para demolição e de extrema dificuldade a denúncia para remodelação ou restauro profundos, e, nos casos em que a mesma era, substancialmente, possível, apresentava-se como muito onerosa para o senhorio, além de morosa, pois só podia ser efectuada pela via judicial.

As alterações agora introduzidas permitem que a denúncia para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos possa ser efectuada, quase, sem restrições, por carta registada com aviso de recepção, com 6 meses de antecedência, pagando o senhorio ao inquilino uma indemnização correspondente a um ano de rendas, a menos que se trate de arrendamento habitacional celebrado antes da entrada em vigor do R.A.U, e o inquilino tenha idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade superior a 60%, situação em que pode exigir a reocupação.

A quarta alteração é a que envolve a matéria substantiva e processual que visa a agilizar a entrega do locado ao senhorio no final do contrato, fundamentalmente quando o mesmo decorre da resolução por mora no pagamento das rendas. De positivo, neste âmbito, realçamos a diminuição dos prazos para a resolução do contrato por mora no pagamento das rendas e para o inquilino usar da faculdade de fazer cessar a resolução, com o pagamento das rendas em mora acrescida de indeminização correspondente a 50% do seu valor, a circunstância de a oposição ao requerimento de desocupação do locado só ser recebida, em regra, desde que o inquilino caucione as rendas em mora até ao máximo de seis e, ainda, o facto de os actos a praticar pelo juiz assumirem a natureza de urgentes.

Temos dúvidas quanto à eficácia do projectado Balcão Nacional do Arrendamento, pois além de alguma complexidade que, normativamente, lhe está subjacente, a experiência tem demonstrado que Procedimentos Novos de resolução de conflitos (vg. a acção executiva) só ao cabo de alguns anos começam a entrar em alguma normalidade funcional.

Assim, cremos que teria sido preferível manter a entrega do imóvel arrendado no âmbito da acção executiva, com a introdução das alterações que atrás consideramos como positivas e com especial ênfase para a consideração como urgentes dos processos judiciais em que estivesse em causa a entrega do imóvel arrendado.