Lei do Arrendamento Urbano: Uma lei boa ou má?

A pergunta que, diariamente, nos é feita em relação à Lei do Arrendamento Urbano que resultou das alterações recentemente introduzidas pela Leis nº 30/2012 e nº 31/2012 é se se trata de uma lei boa ou uma lei má.

Em regra, somos tentados a responder com uma outra pergunta mais sintética: Para quem?

É que a Lei do arrendamento não é uma lei neutra, pois os interesses dos destinatários (senhorios e inquilinos), cujas relações visa regular, são, por princípio, não só divergentes, mas mesmo opostas.

Assim, é natural que, objectivamente, uma lei com estas características quanto melhor for para os senhorios tanto pior o será para os inquilinos e vice-versa; isto, independentemente da posição que senhorios e inquilinos tomem perante a Lei, pois até podem coincidir em considera-la uma Lei má, mas por razões diferentes.

Dito isto, numa avaliação que pretendemos objectiva, importa dizer que as alterações introduzidas, por comparação com o regime vigente antes delas, são favoráveis aos senhorios, logo desfavoráveis aos inquilinos; de referir que esta ponderação não entra em linha de conta com conceitos de justiça ou injustiça e daí que, mesmo sendo favorável aos senhorios, estes, através de associações representativas, a têm considerado uma má lei porque, na sua perspectiva, e face ao histórico desta relação, o legislador deveria ter ido mais longe na eliminação dos constrangimentos que ainda se mantêm em relação ao direito de propriedade.

Na sequência destas considerações, propomo-nos evidenciar as mais significativas alterações agora introduzidas à Lei do Arrendamento.

A Primeira consiste em ter sido dado mais um passo significativo no sentido de acabar com os contratos vinculisticos, ou seja, aqueles em que o senhorio só em circunstâncias muito excepcionais lhes poderia pôr termo.

Com efeito, em relação aos contratos não habitacionais essa característica cessa, porquanto o período máximo da sua duração, contra a vontade do  senhorio, passa a ser de cinco anos, ou, excepcionalmente, sete, se o inquilino for uma micro-entidade, com estabelecimento aberto ao público, uma associação privada sem fins lucrativos ou uma república de estudantes.

Já no que se refere aos arrendamentos habitacionais, embora o vinculismo também termine, em geral, no prazo máximo de sete anos, mantém-se, todavia, quando o inquilino tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

A Segunda consiste na possibilidade de uma actualização da renda, no âmbito de um processo negocial, sendo que, na falta de acordo, a renda acabará por corresponder a um rendimento de 6,72% ao ano, determinado com base no valor do arrendado resultante da avaliação do mesmo nos termos do Código do imposto Municipal de Imóveis; ora, tendo em consideração os baixos níveis a que a crise em curso conduziu o valor de mercado dos imóveis, o valor determinado nos termos daquele código já não será muito divergente do de mercado, situando-se, mesmo, em alguns casos, em valor superior.

A terceira alteração,  que consideramos a de mais profundo alcance, refere-se à possibilidade e à forma da denúncia dos contratos de arrendamento, pelo senhorio, para demolição e para a realização de obras de remodelação ou restauro profundos.

Com efeito, no domínio desta matéria, tratando-se de arrendamentos antigos, antes das alterações agora introduzidas, era, praticamente, impossível a denúncia para demolição e de extrema dificuldade a denúncia para remodelação ou restauro profundos, e, nos casos em que a mesma era, substancialmente, possível, apresentava-se como muito onerosa para o senhorio, além de morosa, pois só podia ser efectuada pela via judicial.

As alterações agora introduzidas permitem que a denúncia para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos possa ser efectuada, quase, sem restrições, por carta registada com aviso de recepção, com 6 meses de antecedência, pagando o senhorio ao inquilino uma indemnização correspondente a um ano de rendas, a menos que se trate de arrendamento habitacional celebrado antes da entrada em vigor do R.A.U, e o inquilino tenha idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade superior a 60%, situação em que pode exigir a reocupação.

A quarta alteração é a que envolve a matéria substantiva e processual que visa a agilizar a entrega do locado ao senhorio no final do contrato, fundamentalmente quando o mesmo decorre da resolução por mora no pagamento das rendas. De positivo, neste âmbito, realçamos a diminuição dos prazos para a resolução do contrato por mora no pagamento das rendas e para o inquilino usar da faculdade de fazer cessar a resolução, com o pagamento das rendas em mora acrescida de indeminização correspondente a 50% do seu valor, a circunstância de a oposição ao requerimento de desocupação do locado só ser recebida, em regra, desde que o inquilino caucione as rendas em mora até ao máximo de seis e, ainda, o facto de os actos a praticar pelo juiz assumirem a natureza de urgentes.

Temos dúvidas quanto à eficácia do projectado Balcão Nacional do Arrendamento, pois além de alguma complexidade que, normativamente, lhe está subjacente, a experiência tem demonstrado que Procedimentos Novos de resolução de conflitos (vg. a acção executiva) só ao cabo de alguns anos começam a entrar em alguma normalidade funcional.

Assim, cremos que teria sido preferível manter a entrega do imóvel arrendado no âmbito da acção executiva, com a introdução das alterações que atrás consideramos como positivas e com especial ênfase para a consideração como urgentes dos processos judiciais em que estivesse em causa a entrega do imóvel arrendado.
0 respostas

Deixe uma resposta

Deseja juntar à discussão?
Deixe o seu comentário

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *